Inmiddels zit het nieuwe kabinet Rutte een half jaar. Van het
recht op koop is voorlopig niets meer vernomen. Wel staat vanaf
2012 een forse bijdrage van de corporaties aan de huurtoeslag op de
begroting en is de Vogelaarheffing definitief om zeep geholpen.
Maar de meeste impact heeft de invoering van de Europese
regelgeving ten aanzien van de toewijzing aan lage inkomens, de
Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Niet zozeer op
de toewijzing van huurwoningen aan lage inkomens. Maar juist het
toewijzen van woningen aan die huishoudens die een inkomen hebben,
dat net de 33.000 euro bruto per jaar te boven gaat. Deze groep
dreigt nu massaal buiten de boot te vallen, zeker ook nu de Nationale
Hypotheek Garantie (NHG) per 1 augustus 2011 de leencapaciteit
voor hypotheken verder inperkt. Leg dat naast de terughoudendheid
van banken in het algemeen en ten aanzien van erfpacht in het
bijzonder (onderdeel van Koopgarant) en de toegang tot de koopmarkt
is voor deze groep alleen nog mogelijk met een aanzienlijk eigen
vermogen.
Toegang tot de kapitaalmarkt is in algemene zin het grote
probleem in het vastgoed. Niet alleen voor eigenaar-bewoners, maar
bijvoorbeeld ook in de zorg, waar men nieuwbouwprojecten nog
moeizaam gefinancierd krijgt. Als men het al gefinancierd krijgt.
Om nog maar te zwijgen van winkels. Waar door het internet ook
sprake is van fundamentele veranderingen in de wijze waarop winkels
functioneren en leegstand net als bij kantoren dreigt (of al aan de
orde is).
Nu zijn er corporaties die als consequentie van de DAEB menen
dat dan de enige vorm van overheidssteun aan de sector maar moet
vervallen, zodat er geen sprake meer is van staatssteun. Deze
staatssteun bestaat nu nog via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
uit een 'tertiaire zekerheid' van garanties door lagere overheden
(gemeenten) en (in laatste instantie) door de rijksoverheid.
De redenatie is dat corporaties zonder deze staatssteun niet
meer binnen de DAEB regelgeving vallen en dan meer vrijheid hebben
bij het toewijzen van woningen. Consequentie is dat corporaties
zonder deze staatssteun meer rente moeten betalen voor financiering
via het WSW.
Maar wat nu als de toegang tot de
kapitaalmarkt zelf het probleem wordt? Wellicht zouden de
corporaties zich eerder de vraag moeten stellen in hoeverre zij
zelf de toegang tot de kapitaalmarkt kunnen verbeteren voor
partijen die met hun vastgoed bijdragen aan de door corporaties
gewenste maatschappelijke ontwikkelingen. Want dat zal op korte
termijn het vraagstuk worden voor het ontwikkelen van vastgoed.
Zeker nu blijkt dat er toch nog steeds grote onrust is op de
financiële markten en dat deze onrust voorlopig nog niet zal
afnemen: wie heeft er straks nog toegang tot de kapitaalmarkt?
Jeroen van Vliet,
Vastgoedconsultant en eigenaar Batavia Groep