Rendementen uit het verleden
De herziening van investeringsstatuten en financiële afwegingskaders is bij veel corporaties een actueel thema. Zo leek het maken van investeringsbeslissingen op basis van de IRR (Internal Rate of Return) gebaseerd op de Marktwaarde inmiddels gemeengoed te zijn, maar vervolgens ontstond er twijfel met de introductie van de Beleidswaarde. In een zoektocht naar de onderbouwing van beslissingen komen soms onverwachte invalshoeken voorbij. Uit de jaarrekening blijkt namelijk dat de waarde van het vastgoed de afgelopen jaren heel hard is gestegen, dus….

Vastgoedrekenen versus boekhouden
Sinds 2016 is de vastgoedwaardering in de jaarrekening van corporaties wettelijk gebaseerd op de Marktwaarde in Verhuurde Staat. Als gevolg hier van vormt de post ‘Herwaarderingsreserve’ bij de meeste corporaties dan ook de grootste post aan de creditzijde van de balans. Daarmee lijkt de corporatie op papier zeer vermogend, maar dit vermogen zit vast in de stenen. Het is pas besteedbaar bij verkoop van de woningen en (grootschalige) woningverkoop staat doorgaans haaks op de doelstelling van corporaties.

Kortom, volgens de jaarrekening (=boekhouden) is de corporatie letterlijk ‘steenrijk’, maar dat vermogen is niet ‘zomaar’ beschikbaar voor het doen van investeringen.”

Kortom, volgens de jaarrekening (=boekhouden) is de corporatie letterlijk ‘steenrijk’, maar dat vermogen is niet ‘zomaar’ beschikbaar voor het doen van investeringen. Het kan dus niet automatisch worden ingezet voor het rekenen aan vastgoedinvesteringen. Bovendien bestaat de herwaarderingsreserve per saldo uit een mix van in het verleden gerealiseerde waardestijgingen en een verwachte waardeontwikkeling (lees: stijging) in de toekomst. Dat is logisch voor accountants en controllers, maar helaas onbruikbaar voor vastgoedrekenaars.

Hoe dan wel?
Dat de herwaarderingsreserve (of eigenlijk het vermogen) helemaal niet relevant is bij investeringsbeslissingen, is dan weer te kort door de bocht. Bij het maken van goede investeringsbeslissingen gaat het in essentie om het beantwoorden van de volgende drie vragen:

  • Wat draagt de investering bij aan de realisatie van onze portefeuilledoelstellingen?
  • Wat zijn de kasstroomeffecten van de investering, ook wel: hoeveel ‘echt geld’ levert het op?
  • Wat zijn de vermogenseffecten (op termijn)? Ook wel: kan de corporatie als gevolg van deze investeringen blijven voldoen aan haar verplichtingen op termijn?

Alleen bij het beantwoorden van de derde vraag is het vermogen, deels tot stand gekomen op basis van rendementen uit het verleden, relevant. En, mocht de beoogde investering onvoldoende bijdragen aan de realisatie van de portefeuilledoelstellingen, dan kom je natuurlijk niet eens aan het beantwoorden van deze derde vraag toe.