Van VIM naar de VastgoedCloud


Digitale registratie van vastgoed gebaseerd op block chain technologie

Bij de eerste ontwikkeling van het Vastgoed Informatie Model (VIM) door Batavia Groep aan het begin van deze eeuw, was de digitalisering van het vastgoed in Nederland nog sterk in ontwikkeling. Mede om die reden is het huidige VIM vanaf het begin volledig gebaseerd op het basisadministratie systeem van de klant.

Aan de hand van de vele implementaties (inmiddels meer dan 60) en verschillende toepassingen door onze klanten, zijn de mogelijkheden van VIM steeds verder uitgebreid. In de loop van de tijd zijn we situaties tegengekomen waarbij de indeling uit de basisadministratie niet goed aansluit op de wereld van het vastgoed. Voorbeelden hiervan zijn:

  • Een eengezinswoning die verhuurd wordt aan studenten op basis van vier huurcontracten;
  • Een appartementencomplex, waarbij woningen binnen een VvE verkocht worden en de verkochte woningen naar een ander (administratief) complex worden “overgeheveld”;
  • Een complex met gemengde functies (zorg en wonen);
  • Een zorgcomplex met vier verschillende contracten, waarvan een voor domotica-aanleg.

Bovenstaande voorbeelden hebben bijgedragen aan onze conclusie dat een basisadministratie in de kern vooral bedoeld is voor het vastleggen en prolongeren van het huurcontract en de administratieve verwerking hiervan en minder voor het vastleggen van vastgoeddata.

Daarnaast zijn er vijf andere ontwikkelingen die maken dat wij anders zijn gaan denken over digitalisering van vastgoeddata:

  1. De overheid heeft zelf grote stappen gezet bij het definiëren van vastgoed (BAG) en is ook zeer actief met het openstellen van publieke data (open data).
  2. Woningcorporaties besteden het vastgoedbeheer steeds vaker uit aan co-makers. Deze co-makers verzamelen en registreren op hun beurt weer vastgoeddata van de corporatie.
  3. Bij corporaties zijn nieuwe waarderingsbegrippen van toepassing die vragen om een betere verbinding tussen de expert systemen die bij het vastgoedbeheer worden gebruikt en de systemen voor de waardering en financiële prognose.
  4. Het belang van verantwoording van gebruikte datasets neemt sterk toe. Dit geldt bijvoorbeeld voor de berekening van de Marktwaarde in Verhuurde Staat, waarbij de accountant in toenemende mate vraagt om verantwoording van gebruikte data.
  5. Binnen de corporatiesector is standaardisatie langzaam maar zeker terrein aan het winnen (zie ook de bijdrage van Martijn Vermeulen in ons magazine over Cora en Vera).

Met de introductie van het nieuwe waardebegrip Marktwaarde in Verhuurde Staat en de komst van de hiervan afgeleide Beleidswaarde, wordt de verbinding tussen de expertsystemen in het vastgoed en de systemen voor het maken van de waardering complexer.


1. Digitalisering vastgoeddata bij de overheid

Nederland kan van oudsher bogen op een zeer sterk ontwikkelde registratie van percelen en vastgoed door het Kadaster. Het Kadaster heeft zich de afgelopen jaren ook op het gebied van digitalisering zeer sterk ontwikkeld. Met de introductie van de Landelijke Voorziening BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen), heeft de overheid een basisregistratie voor adressen en gebouwen ingevoerd die voor alle publieke taken als bron moet dienen. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de inhoud en het Kadaster beheert deze landelijke voorziening. Zo wordt, als voorbeeld, de WOZ-waardering verplicht gebaseerd op de BAG-identificatie van gebouwen.

Daarnaast is de overheid zeer actief met het beschikbaar stellen van data op digitale platforms. Hierdoor is ook voor het vastgoed steeds meer open data beschikbaar.

2. Uitbesteden vastgoedbeheer aan co-makers
Het beheer van vastgoed wordt in toenemende mate uitbesteed aan co-makers. Of dit nu gaat langs de lijn van “lean”, “resultaat gericht samenwerken”, “regiecorporatie” of “prestatiecontracten”, in de praktijk wordt het onderhoud steeds meer uitbesteed. De co-makers verzamelen en beheren op hun beurt in toenemende mate data van het vastgoed van de corporatie (bijvoorbeeld informatie over installaties, condities en hoeveelheden). Het is onduidelijk wie de eigenaar van deze data is of hoe de corporatie toegang tot deze data krijgt. Ook blijkt het vaak technisch lastig om data eenvoudig uit te wisselen.

3. Gebruik data uit expertsystemen bij o.a. waarderingen
Met de introductie van het nieuwe waardebegrip Marktwaarde in Verhuurde Staat (MVS) en de komst van de hiervan afgeleide Beleidswaarde, wordt de verbinding tussen de expertsystemen in het vastgoed, zoals de systemen voor het opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) en de systemen voor het maken van de waardering (taxatiemanagement systemen), complexer. De indeling van de waarderingsclusters en de indeling van de bouwkundige objecten lopen vrijwel nooit een op een gelijk. De meest zuivere manier om hiermee om te gaan is om de MJOB te “herverdelen” naar afzonderlijke objecten. Hierbij is een verdeling op basis van bijvoorbeeld het gebruiksoppervlak (GBO) een hele logische, ook als het om woningen gaat (zoals nu al bij VvE’s). In de praktijk is dit op dit moment nog een lastige verdeling.

4. Verantwoording over datasets
Zoals ook door Jan Willem Fransen in zijn interview wordt genoemd op pagina 51 van ons magazine, wordt de “accountability” van data een steeds belangrijker thema voor woningcorporaties. Met “accountability” bedoelen we dat de herkomst en kwaliteit van de data vastliggen en inzichtelijk zijn. Bijvoorbeeld de m2 GBO, waarvan de bron een Autocad tekening, een BIM-model of een handmatige in-meting kan zijn. Voor het gebruik bij taxatiemanagement is vooral relevant dat traceerbaar is (ook voor een accountant) waar de data vandaan komt en welke status deze data heeft.

5. Standaardisatie binnen de corporatiesector
Namens Batavia Groep is Martijn Vermeulen actief in verschillende werkgroepen van Vera/Cora. Hierbij staat de vernieuwing van de definities van dVi en dPi centraal. Ook vanuit deze invalshoek is standaardisatie en aansluiting op de door de overheid al gebruikte definities een logische route. Juist door de definities rondom vastgoed verder te standaardiseren, wordt de vergelijkbaarheid van de data sterk verbeterd en wordt tegelijkertijd een betere aansluiting op open data mogelijk.

Hierdoor zorgen wij dat de VastgoedCloud het gestandaardiseerde vastgoedmodel voor de corporatie én commerciële markt wordt.

Onze oplossing: De VastgoedCloud
De hierboven geschetste ontwikkelingen hebben ons idee gevormd bij het ontwikkelen van de opvolger van VIM: de VastgoedCloud. Anders dan in VIM, zal de gestandaardiseerde definitie van vastgoed (zoals in de BAG) de ruggengraat van de VastgoedCloud vormen. Hierbij is in aanvang al het vastgoed in Nederland beschikbaar, inclusief open data. Binnen de VastgoedCloud zorgen wij voor een match met de objecten uit het basisadministratie systeem. Naast eigen vastgoed, kan ook eenvoudig ander vastgoed uit de VastgoedCloud worden gebruikt. Ook blijven de flexibele mogelijkheden uit VIM om zelf eenvoudig datasets toe te voegen, onderdeel van de VastgoedCloud.

In de VastgoedCloud gaan we data (een enkel veld of complete datasets) voorzien van “stempeltjes”, ook wel “metadata” genoemd. Je kunt dit vergelijken met de informatie over bijvoorbeeld datum of locatie die aan een foto gemaakt met je smartphone wordt toegevoegd. De techniek die we hier voor gebruiken is een vorm van “block chain”.

Naast het koppelen en aanbieden van informatie aan andere applicaties, zal de VastgoedCloud ook formats voor specifieke geformaliseerde datasets bevatten. Denk bijvoorbeeld aan de dPi. De VastgoedCloud zal voor de aanlevering van deze specifieke formats ook door de overheid voorgeschreven technieken als de SBR gaan gebruiken.

De standaard voor vastgoeddata: De VastgoedCloud
We ontwikkelen de VastgoedCloud vanuit de filosofie van een Cloud toepassing, waarbij verschillende applicaties online gebruik kunnen maken van de data. Naast VIP (de nieuwe interface als vervanging van VIM) en PAM, ook ons Klantvolgsysteem en onze iWebsite. Maar natuurlijk ook applicaties van andere leveranciers, of het nu gaat om taxatiemanagement (fluX), co-makers in het beheer, woonruimteverdeling, websites, MJOB applicaties, energie certificering, BIM modellen en tekeningen of andere applicaties die vastgoed informatie aanleveren of gebruiken. Wij zijn nu al in gesprek met toonaangevende leveranciers in de markt om hun modellen te laten aansluiten op de VastgoedCloud. Hierdoor zorgen wij dat de VastgoedCloud het gestandaardiseerde vastgoedmodel voor de corporatie én commerciële markt wordt.

Bron: BG Magazine 2018
Niet ontvangen? Neem contact met ons op.