Door: Rein Bakker

Het complex - welk complex?

Als het over integrale vastgoedsturing gaat dan zijn de meesten het er wel over eens dat ‘verbinden’ het kernwoord is. Niet alleen het verbinden van de top-down portefeuillestrategie en de bottom-up uitwerking door het assetmanagement, maar ook het verbinden van alle functies en afdelingen die betrokken zijn bij dit proces. Al gauw blijkt dan dat dezelfde begrippen binnen de eigen organisatie toch uiteenlopende definities kennen.

Van theorie naar praktijk
De afgelopen jaren ondersteunden mijn collega’s en ik een flink aantal corporaties bij het professionaliseren van hun vastgoedsturing op strategisch en tactisch niveau. Vaak als onderdeel van het implementeren van software, maar veelal ook als onderdeel van het verbeteren van de processen binnen de corporatie. Dat levert regelmatig nieuwe inzichten in. Zo blijken vraagstukken die in theorie niet bijzonder lastig zijn, in de praktijk vaak een stuk weerbarstiger. We merken bijvoorbeeld regelmatig dat de datakwaliteit onvoldoende is om beleidskeuzes goed te kunnen doorrekenen. In andere gevallen blijkt dat de data weliswaar op orde is, maar dat de verschillende afdelingen hun eigen definities hanteren.

Wat is een complex?
Een mooi voorbeeld van verschillende definities binnen één corporatie is de complexdefinitie of complex indeling. De afdeling onderhoud werkt – in de meerjarenonderhoudsbegroting – met zogenaamde ‘onderhouds-‘ of ‘techclusters’. Maar de financiële afdeling hanteert een geheel eigen indeling in ‘financiële complexen’. Een indeling die vaak nog stamt uit het tijdperk van de diverse subsidieregelingen in de 20e eeuw (DKPH, welke volkshuisvester is hier niet groot mee geworden?).

Tot slot kent elke corporatie sinds de introductie van de ‘Marktwaarde in Verhuurde Staat’ de verplichte indeling in ‘waarderingsclusters’. Zomaar een voorbeeld van drie verschillende definities van het basisbegrip (woning)complex die jaar in jaar uit naast elkaar gebruikt worden binnen de corporatie.

Hoe maak je als assetmanager of investeringscommissie de juiste keuze als de financiële complex opzet (de complexexploitatie) een andere verzameling VHE’s bevat dan (hetzelfde) complex in de meerjarenonderhoudsbegroting?

Waar wil je op sturen?
Nu leidt het gebruik van verschillende definities binnen de corporatie al geruime tijd tot afstemmingsproblemen bij het maken van plannen en begrotingen. Maar zodra men serieus aan de slag gaat met integrale vastgoedsturing wordt dit pas echt vervelend. Want hoe maak je als assetmanager of investeringscommissie de juiste keuze als de financiële complex opzet (de complexexploitatie) een andere verzameling VHE’s bevat dan (hetzelfde) complex in de meerjarenonderhoudsbegroting? En wat te denken van een investeringsafweging voor een complex op basis van beleids- of marktwaarde waarbij het complex afwijkt van het marktwaardecluster. Hoe bepaal je in dat geval het rendement van de (voorgenomen) maatregel?

Bij het professionaliseren van de vastgoedsturing stuit elke corporatie op een goede dag op haar bestaande complex indeling. Als het ‘verbinden’ in vastgoedsturing ook echt in praktijk wordt gebracht is het gebruik van één uniforme complex indeling een belangrijke stap.