Blog Rein Bakker: Is de verduurzaming van de sociale huursector betaalbaar?
De corporatiesector wordt door veel belanghebbenden, waaronder niet in de laatste plaats politiek Den Haag, graag gezien als de startmotor van de verduurzaming van de woningvoorraad. Deze verduurzaming levert immers een forse bijdrage aan de vermindering van de CO2 uitstoot van ons land en is daarmee is uiterst belangrijk om de klimaatdoelen van Parijs te realiseren. Maar gelet op de snel stijgende belastingdruk lijkt de rol van startmotor niet erg realistisch, ondanks de extra kansen die de zeer lage rente biedt.

Verduurzaming op schema
Corporaties doen al langere tijd veel aan verduurzaming en met succes. Zo kent de sector nog maar weinig woningen met een slechte Energie Index en daalde de gemiddelde Energie Index in 2018 naar 1,65. Hiermee liggen de corporaties op koers voor de doelstelling (label B in 2021) zoals afgesproken in het Energieakkoord. Doorrekeningen bij onze klanten die gebruik maken van het Portefeuille- en Assetmanagement Model (PAM), laten zien dat corporaties op korte termijn over voldoende geld kunnen beschikken om de verduurzaming te realiseren. In veel gevallen kan er zelfs een versnelling worden gerealiseerd.

Gratis geld kent helaas ook forse risico’s”.

Gratis geld
Kijken we wat verder naar de toekomst dan wordt duidelijk dat verdere verduurzaming leidt tot snel stijgende risico’s. Corporaties kunnen immers niet al hun kaarten (lees: financiële middelen) op de verduurzaming zetten. De noodzaak om de huurstijging te matigen met het oog op betaalbaarheid van het wonen is groot en gelet op het tekort aan betaalbare huurwoningen in grote delen van het land is ook de nieuwbouw van woningen dringend gewenst. Voorlopig is een stapeling van deze ambities, ondanks de sterk stijgende belastingdruk, nog wel te betalen door de zeer lage rente. De 10-jaars rente is zelfs lager dan de inflatie, zo beschouwd is het geld dat nodig is voor het doen van investeringen ‘gratis’.

Toenemende risico’s op termijn
Gratis geld kent helaas ook forse risico’s. Zelfs als de rente slechts 1%-punt stijgt (van 1 naar 2%), verdubbelt de rentelast op nieuw aan te trekken financiering. Nu gaat dat niet direct fout; corporaties hebben veel ervaring in het spreiden van hun financieringsrisico’s en werken veelal met langlopende leningen, maar op termijn is hier sprake van een fors risico. De vraag is immers niet of de rente gaat stijgen, maar wanneer. En als deze stijgt, al is het maar 1%-punt, dan zullen de ambities van corporaties al heel snel onbetaalbaar worden. Niet in de laatste plaats omdat toenemende risico’s bij corporaties ook hun weerslag zullen hebben op de rating van het WSW, de borg van de sociale huisvesting. Dat leidt op haar beurt tot het risico dat de beschikbaarheid van goedkope (want geborgde) leningen problematisch wordt.

Zo bezien is de betaalbaarheid van de verduurzaming op korte termijn geen probleem, maar zijn er op langere termijn forse risico’s voor de hele corporatiesector en haar bewoners.